Тенденцията за покупка на недвижим имот „на зелено“ в наши дни става все по-застъпена и търсена и от продавачи, и от купувачи. Това има своите предимства:

  • не се налага веднага да заплатите покупната цена, като разполагате с 1 до 2 години да го направите, което би могло да ви даде възможност да спестите допълнително;
  • имате по-голям избор на квадратури и разположение, по-ниската покупна цена на квадрат, възможността да сте първите обитатели на сградата;
  • в последните години се установи тенденция за допълнителни отстъпки в цената на имота, в случай че купувачът заплати по-голяма първоначална вноска по договора за покупка.

Описаните предимства водят обаче и до по-големи рискове при покупката на жилище „на зелено“.

Първото нещо, което купувачът следва да направи, преди да подпише договора, е да провери доколко надежден е инвеститорът-продавач, чия е собствеността, дали дружеството е познато име в строителния бранш, дали има реализирани предишни проекти и какви са отзивите за тях в интернет пространството и професионалните среди. Важно е също да се направи справка и кой е строителят на сградата, дали има нужната регистрация в камарата на строителите, какви реализирани предишни строежи има.

Два са основните способи при закупуване на имот в процес на строителство: чрез учредяване на правото на строеж по нотариален ред или чрез сключване на предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот. По-долу ще се спрем на спецификите на втория способ, който значително по-често се прилага в практиката между купувачи и строителни предприемачи.

Чрез сключването на предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот страните (купувачът и продавачът) уговарят правата и задълженията за строителството на имота, начина на заплащане на уговорената цена, срока за изграждане на сградата и обекта, степента на завършеност, условията за сключването на окончателен договор и други специфични параметри по сделката. При сключването на този договор купувачът не става автоматично собственик на имота, който подлежи на изграждане, а придобива правото в един бъдещ момент и при спазването на условията предвидени в договора да стане собственик на изградения обект. Самото прехвърляне на собствеността става чрез сключването на окончателен договор за покупко-продажба в нотариална форма, като в предварителния договор страните уговарят какъв е крайният срок, до изтичането на който продавачът следва да е набавил Акт 16 и да е прехвърлил на купувача с нотариален акт собствеността върху имота.

Рисковете, които следват от сключването на подобен договор и са по-често срещани в практиката са:

  • възможно е продавачът да не изгради и завърши сградата в уговорените срокове за въвеждането на същата в експлоатация (до издаване на Акт 16);
  • продавачът може да се откаже от сключването на окончателен договор, което би довело до необходимост купувачът да предяви иск за сключването му;
  • в условията на настоящата икономическа ситуация (висока инфлация, нестабилност на пазара и рязко повишаване на цените на суровини и строителни материали) е възможно продавачът да поиска значително увеличение на цените, които са предварително уговорени с купувача в сключения предварителен договор;
  • съществува риск продавачът да прехвърли обекта, предмет на предварителен договор, на трето лице, преди да бъде сключен окончателен договор с купувача;
  • възможно е продавачът да бъде обявен в несъстоятелност, което да го постави в невъзможност да довърши започнатия строеж, както и в невъзможност да заплати обезщетение и/или предвидените в договора неустойки в полза на купувача;
  • значителни рискове съществуват и в случаите, в които строителят е финансирал строежа на сградата чрез банков кредит и върху имота е учредена ипотека в полза на банка. В този случай, при неизпълнение на задължението за надлежно заплащане на вноските по кредита, е възможно банковата институция да насочи своите претенции към ипотекирания имот, което пряко би засегнало и правата на купувачите върху бъдещите обекти.

Неприятна ситуация може да възникне не само по отношение на бъдещия апартамент или сграда, а и спрямо земята, върху която следва те да бъдат построени. Това е възможно, в случай че тя е обременена с тежести – например ипотека или възбрана. Тежестите върху земята разпростират действието си и върху построените върху нея сгради, освен ако те не са изрично изключени от обхвата на действие на ипотеката и възбраната. В случай че закупите имот на зелено, без да проучите правното положение на земята, рискувате имотът ви да се окаже обект на принудително изпълнение и да бъдете отстранени от владение.

В последните няколко години се наблюдава тенденция, при която инвеститорите продавачи спират строителните дейности или дори развалят договорите с купувачите и са склонни да върнат заплатените до момента суми, ведно с уговорената неустойка (от обичайно около 10%)  поради една или някоя от изложените по-горе причини. При всички положения закупуването на имот, независимо дали е „на зелено“ или не, е дейност, която изисква особено внимание още при преговорите и избора. Горните проблеми са само част от рисковете, които всяка сделка за продажба крие. Предварителният анализ на историята на имота и земята, върху която ще бъде построен, състоянието на строителя като търговец, прегледът на цялата документация, в това число на предварителния договор, преговорите с другата страна могат да допринесат за сключването на стабилна и справедлива сделка и да спестят на купувача време и разходи за съдебни дела.

При евентуално неизпълнение на всички или част от задълженията на продавача, купувачът може да ангажира неговата отговорност, за да защити своите права и законни интереси чрез правни действия съобразно случая. Всички способи за защита зависят от уговорените права и задължения между страните в сключения предварителен договор за покупка „на зелено“. Именно в тази връзка, в случай че Ви предстои сключване на подобен вид сделка, винаги препоръчваме извършването на предварителна консултация с юрист с опит в сферата на недвижимите имоти и строителния процес.